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一、事件背景

关于罗克兰郡郊区房屋改建的争端有可能颠覆曼哈顿的豪华公寓市场。该县的议员制定了州立法,以通过成立有限责任公司来防止匿名购房。一些居民怀疑他们的新邻居进行非法的房屋改建或分割,而如果拥有的财产是通过LLC公司(有限责任公司)持有的,则让地方当局强制执行这些规定会更加困难。现在,该立法(于9月生效)对亿万富翁、名人和其他寻求隐私的公寓业主群产生了意想不到的后果,根据该州的《信息自由法》,每个购买者的名字都会公开可用。

许多富有且精明的房产投资者更喜欢通过LLC(也称为空壳公司)进行购买。这种模式有利于个人税务筹划、隐私的保护、资产隔离。

因此,在曼哈顿大多数新建的豪华公寓楼中,通过LCC公司购买房产已变得司空见惯。根据房地产交易记录,在被称为中央公园南220号的市中心住宅楼中,迄今为止,超过85%的购买者是通过以“ LLC”结尾的实体购买的。《华尔街日报》对发现的城市税收记录的分析显示,纽约市通过LCC公司持有的房产约61,000多处,其中包括12%和5%的公寓及住宅。自2008年以来建造的所有公寓中,约30%由LLCs拥有。而且,LCC公司在某些特殊功能上被怀疑承担了洗钱的功能。

很多通过LLC公司购买美国房产的土豪应该都会比较了解,LLC模式持有资产,拥有诸多好处,这些好处或许会随着纽约新法案的通过会慢慢消失。不过,大家不妨还是了解一下。


二、什么是有限责任公司(LLC)

美国的商业公司一般可分为企业公司(Corporation)和合伙企业(Partnership)。

企业公司最大的特点就是将公司的债务与公司持有人的债务责任分开。也就是说一旦公司无力偿还债务时,公司的债权人不能要求公司持股人用其私人财产偿还公司债务。企业公司又可分为 C Corporation和S Corporation。C Corporation必须要付公司所得税,而S Corporation 则可不必。因此C Corporation的持股人就需要负担公司及私人所得税的双重负担。但是如果想成为S Corporation,公司必须面对法律上的多重限制,很容易因公司变动而失去S Corporation 的资格。

合伙企业(Partnership)没有C Corporation 的双重税金的负担,但是合伙企业的合伙人私人财产却可以被公司债权人用来偿还公司的债务。有限合伙企业(Limited Partnership) 可以将他的责任和公司的责任分开,但是在这种情况下,有限合伙人不可以参与公司的决策经营和控制,只能处于被动的角色。

这么看来,似乎每一种公司结构都有自己 的优缺点。那怎么才能熊掌(私人财产和公司债务和责任分割)和鱼(对公司有经营 控制权,还不必缴纳公司所得税)兼得呢?有限责任公司 (LLC) 的出现就是取众者之长的一种绝佳组合。简单来说,LLC 能将公司生意带来的可能连带责任与个人财产彻底分割,同时又有在税务上有贯通(pass through)性,即是指在该LLC的运营盈亏均可直接传递到你的个人收入税务申报中,按你在LLC中的利益份额记为个人收入计税,从而规避公司生意营收的双重税赋 (double taxation,公司盈利赋税一次,股东分红计入个人收入再被计税一次)。由于这些特点,美国很多原来不是LLC的老公司在LLC出现后都通过各种形式转为LLC。由于LLC的众多优点,有相当一部分的投资者选择把出租房放在LLC名下。


三、LLC给房东带来了什么好处

1、财产保护

有限责任,顾名思义,房屋产权在LLC内,其明显优势之一就是有限责任。购房者通过成立LLC公司后买房(尽管该公司可能只有房东一人),公司只负有限责任,一旦被起诉,被告方是公司而不是个人。当牵扯到赔偿金的时候,赔偿金额的最高额度就是所有者对该公司投资的总额,股东无须搭上自己对公司投资以外的所有个人财产。打个比方,你的一位房客邀请朋友来家一聚,其中一位受邀者不慎因地滑而摔倒,造成多处骨折,内脏受损。该受邀者可同时告知房客和房东来支付自己所有的诉讼费用和医药费。而这笔费用很可能是巨额的,超过此投资房的总资产。这时候,房屋产权的性质就至关重要,如果这幢房子的产权是房东个人,那么有可能最后房东不但把房子赔进去,还会牵扯到自己的其他资产来赔偿受邀请者。但如果产权是LLC,那么房东只需要支付当初对LLC投入的总资产数额,从而保护个人的财产不受到威胁。当然,这里举的是一个非常极端的例子。

2、隐私保护

房产所有人倾向于转移产权至 LLC的另一大原因就是保护个人隐私。在美国,房地产的信息都是公开透明化的,房屋报告信息人人都可查阅。出于保护隐私的考虑,房东会更改产权至LLC,这样在房屋报告中显示出的只是公司的信息,而不是房主本人名字,从而达到隐私保护的目的。

3、转让简单

LLC股权转让非常容易,节省过户手续和费用。如果房产在投资者个人名下,该投资者要把房产转让给亲属,则需要进行过户手续并且缴纳过户税费。如果房产在LLC名下,不需要过户手续,LLC股东就可把LLC股权转让给其他股东,达到实质上的房产转让目的。此转让手续仅需要当事各方签署股权转让协议,不需要有地契(DEED)。


四、如何利用LLC保护财产

LLC无疑是一种保护资产的有力武器,但如果想充分利用LLC来彻底分割生意与个人责任,很重要的一点在于任何生意中的行为都要跟个人行为分开,比如生意和个人的银行账户,信用卡账户的使用需要严格分开。一旦将个人账户用在了生意上,应有相应的书面记录,说明两者之间的借贷关系。事后还回个人账户也要做记录(特别说明利息为零,否则还会增加个人利息收入报税的复杂)。另外个人以LLC名义签署各种文件时,应该署自己名并特别加上“On behalf of ABC LLC” 以示区分个人责任或 LLC 行为。雇工、签租约,哪怕是大马路上拉一个人做粗活也必须明确声明你是以LLC名义雇用,否则你个人就有可能要为一切事故负责。总之,要使LLC能有效地保护投资者财产,房东须通过专业外包团队管理,修理出租房,否则LLC会很容易被刺穿。


五、什么情况下需要设立LLC

需不需要设立LLC,应该视个人情况而定。一般有如下情况的需设置LLC:

① 投资者不仅做出租,同时还做旧房翻新或者与房地产相关的其它生意。这种情况下发生责任的可能性更大,不仅局限于租客;

② 投资者购买物业时不需要贷款,可以全款购买;

③ 投资者不是个人或者夫妻,而是外面的合伙人;

④ 买入同一个地产超过10个单元以上的物业时,由于已经无法享受低利率的民居贷款,有或没有 LLC 在贷款利率上已经没有区别,但 LLC可以提供额外保护;

⑤ 业主购买的物业价值总金额比较大,或者有数量不小的物业和净资产(有人建议净资产在$5 百万以上就应该考虑 LLC)。

鉴于美国纽约州立法的施行,最好的方式可能是利用不同州的地方法律来更好的规避风险,而是否需要设立 LLC则取决于你的净资产状况、现投资的阶段以及个人的投资策略,因此因人而异。如果你决定设立LLC,也一定要充分了解怎么操作才能确保你的 LLC 能真正地为你的资产形成一道保护网,而非形同虚设,只求心安。总之,海外资产配置的类型多种多样,风险也是多样的,应根据自身的情况合理安排。


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